Stéphane J. (94) « Mon indemnité s'envole en fumée »

La réponse de Me Verdier :

Les procédures de refus de renouvellement de bail commercial avec versement d'une indemnité d'éviction sont peu fréquentes car elles obligent effectivement le propriétaire à verser une somme au boulanger pour le dédommager de la perte de son fonds de commerce. Elle est généralement très lourde, puisqu'elle correspond au minimum à la valeur du fonds de commerce à laquelle il faut ajouter l'ensemble des frais permettant une réinstallation.

Dès le démarrage de la procédure, qui commence par un congé notifié par le propriétaire, je vous recommande de faire appel immédiatement à un avocat.

Sans entrer dans le détail,il est important de rappeler que : • Le montant de l'indemnité de départ du locataire fait rarement l'objet d'un accord rapide entre bailleur et locataire. • Très régulièrement, ce type de procédure nécessite la mise en place d'une expertise judiciaire pour permettre de calculer le montant de l'indemnité d'éviction. Cela peut prendre plusieurs mois. Pendant ce temps, généralement le boulanger reste dans les lieux, continue d'exploiter son fonds de commerce jusqu'à ce qu'une décision du Tribunal statue ou qu'un accord soit trouvé avec le bailleur. Le locataire reste donc tenu de toutes les clauses et conditions du bail (article L.145-28 du Code de Commerce) et doit régler les loyers et charges, continuer d'entretenir les lieux et les assurer, etc. Dans votre cas, la destruction totale du bien entraîne la résiliation de plein droit du bail (Cass. 3e Civ. 29 juin 2011, n°10-19.975), sans qu'il ne soit tenu compte du congé qui a été notifié par le propriétaire préalablement.

Par conséquent, le bailleur n'est plus redevable de l'indemnité d'éviction puisqu'elle ne lui est pas défi nitivement acquise au jour du sinistre. En conséquence, tant qu'une décision judiciaire n'a pas définitivement fixé l'indemnité d'éviction et condamné le bailleur à la régler, le sinistre qui intervient avant, entraînant la résiliation du bail, empêche l'acquisition de l'indemnité.

Le conseil : Cette procédure étant relativement longue, il est important de garder à l'esprit que le fonds de commerce reste sous votre entière responsabilité jusqu'à ce que vous ayez restitué les clés. L'entretien des installations et le maintien de l'assurance restent indispensables. Si le bailleur ne vous doit en effet pas d'indemnité,votre assureur doit vous indemniser au regard du contrat que vous avez souscrit. En général, il est important de vérifier les clauses et de mettre en place une police appropriée pour vous permettre de couvrir, non seulement les réparations et les travaux, mais également les pertes d'exploitation du fait de l'immobilisation de votre fonds et l'indemnisation de la valeur de celui-ci.